1 Августа 2016

Если дольщик передумал. Переуступка прав

Что делать, если дом не достроен, а продать квартиру, приобретенную по ДДУ, нужно срочно? Поможет схема переуступки прав требования
Когда Марина покупала себе однушку в новостройке, сомнений у нее не было никаких. Дом строился в районе, где она выросла. Деньги за квартиру внесла практически сразу же, как только на стройплощадке появилась строительная техника, поэтому жилье обошлось дешево. И застройщик тоже не подвел – этажи нового дома росли не по дням, а по часам, в точном соответствии со всеми планами и графиками. Но все-таки дождаться окончания строительства и получения права собственности на квартиру девушка не смогла – вышла замуж и переехала в другую страну. Долго думала, что делать с квартирой? В офисе компании-застройщика подсказали, что недостроенную квартиру можно продать по договору переуступки прав требования. В итоге Марина так и сделала.
Описанная выше ситуация – не редкость. Люди могут продавать недостроенные квартиры по разным причинам: кто-то переезжает, кто-то решил приобрести жилье просторнее (или, наоборот, компактнее), кому-то просто понадобились деньги.
Несколько лет назад особенно активно занимались перепродажами профессиональные инвесторы, которые покупали метры на этапе котлована, а реализовывали значительно дороже ближе к концу строительства. Во всех случаях продажа может быть организована через сделку по переуступке права. Нужно лишь помнить о некоторых правилах.
1. Участвовать в сделке по переуступке права могут только дольщики, купившие квартиру в новостройке в соответствии с ФЗ-214, то есть подписавшие с застройщиком договор долевого участия в строительстве (ДДУ), который подлежит государственной регистрации.
2. Заключить договор по переуступке права дольщик может строго в определенный период: после подписания с застройщиком ДДУ и до подписания акта приема-передачи квартиры (когда сдают и принимают уже готовое жилье).
3. В ходе сделки заключают договор уступки права, который так же, как и ДДУ, подлежит государственной регистрации. Такая регистрация защищает дольщика от возможности двойных продаж, а значит, и от любых мошеннических действий.
4. В сделке по переуступке права в обязательном порядке участвует компания-застройщик, а если квартира приобреталась с привлечением кредита, то еще и банк. Они должны дать свое согласие на сделку.
5. По переуступке прав к новому владельцу квартиры переходят не только права, но и обязанности, а значит, и долг перед банком и застройщиком (если квартира не полностью оплачена).


До недавнего времени сделка по переуступке права была выгодна и дольщикам, и застройщикам. Первые по мере повышения строительной готовности дома зарабатывали на росте стоимости квадратного метра; вторые, занимаясь реализацией квартиры, зарабатывали на комиссии от продажи. Сейчас найти нового покупателя не так просто, как это было раньше, но переуступка права все равно возможна.
Естественно, не всегда взаимодействие дольщика с застройщиком осуществляется по позитивному сценарию – иногда от квартиры дольщики хотят избавиться по причине того, что застройщик не выполняет свои обязательства. Но это уже другая история.