23 Августа 2016

Договорной минимум. Что должно быть обязательно прописано в ДДУ?
(часть 1)

Подписывая договор долевого участия в строительстве, дольщик должен быть уверен, что документ надежно защищает его права. А как проверить надежность самого ДДУ?
Заключая с застройщиком договор долевого участия в строительстве, дольщик должен быть уверен, что документ надежно защищает его права. А как проверить надежность самого ДДУ?

Договор долевого участия (ДДУ) – это, пожалуй, самый главный и популярный на первичном рынке документ. Какую информацию он должен содержать обязательно? Что проверять в ДДУ в первую очередь? Об этом рассказывает Вера Богучарова, заместитель руководителя Юридического департамента Est-a-Tet.



Согласно положениям 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать в обязательном порядке:

1) описание конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

Отсутствие любого из выше перечисленных условий влечет признание ДДУ незаключенным.

И первый и наиболее существенный пункт, на который необходимо обратить внимание потенциальному покупателю, заключающему ДДУ – описание объекта в тексте ДДУ. Объект должен быть описан в соответствии с проектной декларацией, которая размещена в свободном доступе на сайте застройщика. С 1 января 2017 года вступают в силу изменения, согласно которым «условия ДДУ, предусмотренные частью 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. Договор, заключенный в нарушение данного требования, может быть признан судом недействительным только по иску участника долевого строительства, заключившего такой договор».

Цена в ДДУ может определяться как сумма расходов застройщика на строительство плюс стоимость услуг застройщика или как производная площади (в кв. м), помноженная на стоимость 1 кв. м, т.е. одной суммой. Первый вариант встречается наиболее часто, он не должен вызывать удивление или опасения, поскольку 214-ФЗ дает такую возможность застройщику и указывает, что могут представлять собой расходы застройщика на строительство.

На что следует обратить внимание: на наличие в ДДУ оснований для изменения цены ДДУ после его заключения, если таковые прописаны в тексте. В соответствии с 214-ФЗ «в случае нарушения установленного договором срока внесения платежа дольщик уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки». Нарушение срока просрочки исполнения обязательств дольщиком по оплате цены ДДУ, если порядок определен путем внесения единого платежа более 2-х месяцев, будет основанием для расторжения ДДУ в одностороннем порядке со стороны застройщика. Или застройщик может установить в ДДУ, что в случае неоплаты цены ДДУ в срок, предусмотренный в соответствующем пункте, со следующего дня будут начисляться проценты в установленном в ДДУ размере до момента надлежащего исполнения обязательств. Данному моменту необходимо уделить большее внимание из всех возможных, чтобы это не вызвало неприятных эмоций, когда на момент фактической оплаты цена объекта увеличилась, на что дольщик в принципе не рассчитывал.

Срок передачи объекта. Застройщик обязан передать дольщику объект не позднее срока, который предусмотрен ДДУ и должен быть единым для дольщиков данного корпуса. Как правило, застройщики указывают или конкретную дату, или период времени, а также ориентировочный срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Сразу же обращаю внимание – указание срока ввода объекта в эксплуатацию не является обязательным условием, как на этом настаивают многие дольщики. Пять существенных условий, которые в обязательном порядке должны быть в тексте ДДУ на текущий момент, я уже обозначила. Это инициатива застройщика – указывать ориентировочный срок ввода в эксплуатацию. В законе сказано: «В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной сто пятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки». Застройщики зачастую не прописывают это в ДДУ. Эти положения являются императивной нормой для застройщика, и даже если они не прописаны в тексте ДДУ, они все равно будут действовать при наступлении соответствующих условий.

Гарантии качества объекта, предусмотренные ДДУ. Застройщик обязан передать дольщику объект, качество которого соответствует условиям договора (прописываются в ДДУ в виде перечня работ) и проектной документации.
      Предыдущая новость /  
Следующая новость